Sanieren, renovieren, modernisieren, umbauen: Die Begriffe werden im Alltag durcheinander verwendet, meinen aber unterschiedliche Vorhaben mit unterschiedlichen Gewerken, Kosten und Förderungen. Dieser Ratgeber erklärt, was jeweils dazugehört, und zeigt in sieben Schritten, wie Sie einen Umbau planen.

Sanierung: Schäden beheben und die Substanz sichern

Eine Sanierung behebt Mängel an der Bausubstanz: feuchte Keller, undichte Dächer, marode Leitungen, Risse im Mauerwerk. Bei der energetischen Sanierung geht es um die Gebäudehülle und die Technik: Dämmung von Dach, oberster Geschossdecke, Fassade und Kellerdecke, neue Fenster und Türen, eine neue Heizung. Ist von einer Kernsanierung die Rede, wird das Haus bis auf die tragende Struktur erneuert, vom Rohbau bis zu Außen- und Innenarbeiten.

Wichtig zu wissen: Für Bestandsgebäude gilt seit 29. Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), es hat das Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst. Die Pflichten bei der Sanierung sind gleich geblieben. Wer mehr als zehn Prozent einer Bauteilfläche erneuert, etwa beim Fassadenputz, muss das Bauteil auf den vorgeschriebenen Dämmstandard bringen. Für die oberste Geschossdecke oder das Dach besteht eine Nachrüstpflicht, die beim Eigentümerwechsel zu erfüllen ist. Ausnahmen gibt es beim Mindestwärmeschutz und bei fehlender Wirtschaftlichkeit. Die Energieberatung im Netzwerk klärt, welche Pflichten für Ihr Haus gelten.

Modernisierung: den Standard heben

Eine Modernisierung geht über das Beheben von Mängeln hinaus und bringt das Haus auf den heutigen technischen Stand: Wärmepumpe oder Solarthermie statt Ölkessel, Photovoltaik auf dem Dach, Lüftung mit Wärmerückgewinnung, neue Elektroinstallation mit Zählerschrank für Wallbox und Speicher. Modernisierungen senken die laufenden Kosten, steigern den Wert der Immobilie und werden vom Bund gefördert. In Altbauten lassen sich vorhandene Kamine oder Öfen mit einer wasserführenden Installation an die Heizung anbinden und entlasten so die Hauptheizung.

Renovierung: Räume erneuern

Die Renovierung konzentriert sich auf den Innenausbau, von der Decke bis zum Boden. Böden mit Parkett, Laminat, Vinyl oder Teppich neu belegen, Wände spachteln, tapezieren und streichen, Innentüren und Fenster erneuern, Bad und Küche neu einrichten. Sanierung und Renovierung gehen oft ineinander über: Wer das Bad renoviert, erneuert meist auch die Sanitär- und Elektroinstallation dahinter.

Bei der Renovierung kommen mehrere Gewerke zusammen, die aufeinander aufbauen:

  • Trockenbau und Innenputz
  • Estrich und Bodenbelag
  • Fliesen und Sanitärinstallation
  • Elektroinstallation
  • Maler- und Tapezierarbeiten
  • Türen, Einbauten und Möbel nach Maß

An-, Um- und Ausbau: mehr Wohnraum schaffen

Altbauten bieten gute Möglichkeiten für Anbauten und Aufstockungen. Ein Dachausbau, ein Wintergarten oder ein klassischer Anbau erweitern die Wohn- und Nutzfläche, ob privat oder gewerblich. In allen Fällen handelt es sich um umfangreiche Baumaßnahmen, die eine fachmännische Planung durch eine Architektin oder einen Architekten brauchen, und in der Regel eine Baugenehmigung.

Einen Umbau planen: sieben Schritte

1. Bestandsaufnahme

Am Anfang stehen Ihre Vorstellungen und Bedürfnisse: Wie viel Fläche brauchen Sie, wofür, und wie lange wollen Sie im Haus bleiben? Dazu kommt der Zustand des Gebäudes. Soll gleichzeitig saniert werden, etwa mit einer Dämmung des Altbaus, lässt sich beides in einem Zug planen und fördern.

2. Genehmigung

Wer sein Haus umbaut oder anbaut, braucht meist eine Baugenehmigung nach den Vorschriften der Gemeinde und des Landes. Den Bauantrag stellt die Architektin oder der Architekt; die Vermessung liefert die Grundlagen für Lageplan und Abstände.

3. Art des Anbaus

Größe und Form richten sich nach dem Grundstück und der zulässigen Bebauung. Bei einer Verbreiterung oder Verlängerung lohnt sich die Frage nach einer Unterkellerung; bei einer Aufstockung entscheidet die Statik des Bestands.

4. Bauweise

Neben Mauerwerk kommen Holzrahmenbau und vorgefertigte Raummodule aus Holz oder Leichtbauplatten in Frage. Sie sind schnell montiert und gut zu dämmen. Welche Bauweise passt, hängt von Statik, Gestaltung, Zeitplan und Budget ab.

5. Kostenübersicht

Zur Planung gehört eine Aufstellung von Rohbau, Ausbau, Technik und Ausstattung, dazu Nebenkosten für Genehmigung, Vermessung und Planung. Im Netzwerk erhalten Sie dafür einen Maßnahmenplan, in dem Kosten, Förderung und Finanzierungsvorschlag zusammenpassen.

6. Innenausbau und Technik

Nach dem Anbau folgen Innenausbau, Heizung, Sanitär und Elektro. Wer diese Gewerke früh einplant, vermeidet Wartezeiten zwischen den Bauabschnitten.

7. Dämmung und Dach

Der neue Gebäudeteil muss energetisch mindestens die Anforderungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes an Anbauten erfüllen; dazu gehören Dämmung, Fenster und die Dacheindeckung. Wird das Bestandsgebäude gleichzeitig gedämmt, greifen die Förderprogramme für Einzelmaßnahmen.

Was das Netzwerk für Sie übernimmt

Bei jedem dieser Vorhaben sind mehrere Betriebe beteiligt, und ihre Arbeit baut aufeinander auf. Im Baunetzwerk Nordhessen bekommen Sie einen festen Ansprechpartner, der die Gewerke koordiniert, die Reihenfolge festlegt und mit Energieberatung und Sparkasse die Förderung und Finanzierung klärt. Sie stellen eine Anfrage, wir vergeben die Zuständigkeit.